Обязательно ли участие нотариуса в сделке по отчуждению недвижимого имущества

Колесо обозрения, часть 2. «Что от нас скрывают или мы сами не хотим знать свои права?»

Стою в очереди к нотариусу, в Алуште естественно. По этическим соображениям, озвучивать конечно же не буду, к какому нотариусу...Людей не мало, и самое интересное, что практически все они, обращаются за проведением нотариальной сделки по отчуждению недвижимого имущества. Естественно, хотя для меня лично противоестественно, заверяются абсолютно все сделки, которые совсем не являются сложными. Нотариус молчит по поводу необходимости заверения....Ну да пусть это будет на её совести. А я предлагаю разобраться в этом вопросе, дабы не платить деньги без насущной на то необходимости.

Итак, если вы собираетесь продавать, покупать или подарить квартиру, комнату, дом или земельный участок, то наверняка перед вами стоит вопрос – обязательно ли участие нотариуса в сделке? Сегодня ведь необязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Однако многие люди «по старинке» считают, что с нотариусом надежнее. К тому же при купле-продаже или дарении недвижимого имущества, все-таки возникают ситуации, когда к нотариусу обращаться просто необходимо.

До вступления в силу части 2 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости подлежал обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае договор купли-продажи считался недействительным.

Сегодня договор купли-продажи жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме, но сделка считается заключенной только с момента государственной регистрации. Стороны сделки составляют единый документ – договор купли-продажи – подписывают его и вместе с другими документами сдают на государственную регистрацию. Регистрационная служба должна зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности, а точнее, - право собственности покупателя. Таким образом, обращаться за удостоверением договора к нотариусу не нужно.
Но если продавец и покупатель договорились, что договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, и этот пункт нашел отражение в договоре либо ином соглашении, то тогда нотариальное удостоверение сделки обязательно. Иначе такая сделка считается недействительной.
Как предусмотрено законом, нотариус обязан проверить личности обратившихся, проверить их дееспособность и правоспособность, разъяснить им смысл и значение договора. Нотариус также проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. При этом проект договора может быть составлен как самим нотариусом, так и быть представленным сторонами. При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.
Цена за удостоверение договора
Нотариус за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина) размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате.
Но окончательная стоимость будет всегда намного выше, так как помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора, доверенности, заявления, печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д.
За эту работу ни Налоговым кодексом, ни Основами о нотариате не предусмотрена уплата государственной пошлины или нотариального тарифа. Поэтому за эти услуги нотариус взимает плату, устанавливаемую исходя из величины собственных затрат. Подчас плата за правовую и техническую работу бывает намного выше, чем сам нотариальный тариф за услугу.
С начала 2015 года снижены нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества и прочих договоров. Теперь, если объект договора строит дешевле 1 млн. рублей, нотариус за работу получит 3 тысячи рублей плюс 0,4% от суммы сделки, вместо ранее действовавшего 1%.
Также за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам, тариф составит 3 тысячи рублей плюс 0,2% от оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 тысяч рублей.
За доверенностью к нотариусу
Законом предусмотрено, что государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. То есть, продавец и покупатель, Даритель и Одаряемый, обязаны лично прийти в регистрационную палату, и подать заявление о регистрации.
А вот если участники сделок не могут лично подать заявление, то вместо них это может сделать уполномоченное лицо. Но для того чтобы представитель мог выступать от имени представляемого, ему необходимо подтвердить свои полномочия. Таким подтверждением будет являться доверенность, которая в обязательном порядке должна быть нотариально заверенной.
По доверенности можно не только подать и получить документы в регистрационной службе. Если возникнет необходимость, представитель вправе по доверенности приостановить государственную регистрацию на 3 месяца, подписать договор, донести дополнительные документы, получить консультацию по представляемому делу и т.д.
Каждое полномочие должно быть оговорено в доверенности: например, право представлять интересы доверителя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и т. д. с правом получать необходимые документы, подписать и подавать их на регистрацию, право получать документы после проведенной регистрации, право на приостановление государственной регистрации, право получать сообщения об отказе в регистрации и т. д.
Цена доверенности
За удостоверение доверенности взимается государственная пошлина, размер которой составляет 200 рублей. Но не забывайте, что это лишь пошлина за удостоверение доверенности.
Помимо пошлины нотариусу необходимо будет оплатить за техническую и правовую работу (составление доверенности, распечатывание документа и т. д.), стоимость этих услуг везде различная.
Итоговая стоимость доверенности, к примеру, по Москве и области составляет от 500 до 2500 рублей за доверенность.
Когда еще необходим нотариус?
- если недвижимое имущество принадлежит супругам, то есть является общим имуществом супругов, то для продажи такой недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Как предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом;
- если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке. То есть, прежде всего, нужно предложить выкупить долю другим сособственникам. После этого, выждав 1 месяц, можно продать долю любому лицу. Но совсем не обязательно ждать окончания месячного срока, если другие сособственники отказываются от покупки доли. Свой отказ они могут удостоверить у нотариуса.
Стоимость вышеназванных услуг по РФ примерно одинаковая и составляет от 700 до 1000 рублей (из них 500 рублей нотариальный тариф).
Государственная регистрация - на плечи нотариусу?
С 1 сентября 2006 года нотариусы получили новое полномочие – право представлять документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган. Такое право возникает у нотариуса в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия. Так, если стороны договора обратились к нотариусу за составлением и удостоверением договора купли-продажи недвижимости, то этот же нотариус может взять на себя задачу по регистрации договора и перехода права собственности.
В перечень его услуг может входить не только представление документов, но и получение свидетельства о государственной регистрации прав после регистрации.
Отмечу, что это лишь право, а не обязанность нотариуса, то есть не все нотариусы берут на себя полномочия представлять документы на регистрацию. Цены за такие услуги законом не установлены, то есть каждый нотариус по-своему определяет расценки.
Осторожно, нотариусы-мошенники!
К сожалению, не все нотариусы стоят на защите прав и законных интересов своих клиентов. О мошенничествах и аферах с использованием подделанных нотариусами документов слышал каждый.
В ход идут заверенные нотариусами доверенности от якобы собственников квартир, которые потом продают по «липовым» доверенностям. Либо нотариально удостоверяется договор купли-продажи, где подставные покупатель или продавец подписываются, а нотариус затем отдает договор на регистрацию.
Совет всем покупателем, кому при продаже приходится общаться с представителем продавца или Дарителя – лучше всего вести все переговоры непосредственно с собственником жилья. Если это невозможно, то постарайтесь созвониться и все же хоть один раз встретится с продавцом для уточнения вопроса относительно выданной доверенности и тех полномочий, которые указаны в ней. Так вы обезопасите себя от возможных судебных разбирательств.
Ну а если встретиться с собственником никак не получается, то стоит задуматься о необходимости приобретать недвижимость именно у этого человека. Конечно, вовсе не обязательно, что человек по доверенности мошенник, но все же следует быть более осмотрительным.
Заверять договор нотариально или нет?
Ответ на данный вопрос следует отнести к волеизъявлению сторон. Если для комфортного проведения сделки одной из сторон необходимо удостоверить договор нотариально, то, наверное, не стоит возражать. Ведь нотариус еще раз удостоверит, что стороны при подписании договора понимали, что они делают, что сделка проходит не на крайне невыгодных для продавца условиях и т.п.
А вот при проведении сделок с лицами, которые в силу заболеваний стоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (без ограничений в дееспособности), помимо решения врачебной комиссии, освидетельствования на момент совершения сделки, будет логично удостоверить договор у нотариуса.
Российским законодательством сейчас не предусмотрено обязательное заключение договор купли-продажи или дарения недвижимого имущества в нотариальной форме. Однако некоторые граждане до сих пор продолжают обращаться к нотариусу. И дело не только в привычке. Ведь самостоятельно составить договор купли-продажи в простой письменной форме могут далеко не все. В любом случае приходится пользоваться квалифицированной юридической помощью. Иначе могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией договора и перехода права собственности.
Если вопросами продажи или покупки квартиры занимается агентство недвижимости или частный риелтор, юрист по недвижимости, представляющие интересы покупателя или продавца, такой проблемы обычно не возникает. Но если люди самостоятельно занимаются куплей-продажей или дарением недвижимого имущества и в сделке с другой стороны не участвует специалист рынка недвижимости или юрист, самое простое решением в этом случае - обратиться к нотариусу.
В некоторых случаях сами специалисты рынка недвижимости советуют своим клиентам не экономить и в обязательном порядке удостоверить сделку нотариально. Прежде всего, в случаях продажи жилого помещения пожилыми людьми, лицами, состоящими на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, или другими гражданами, дееспособность которых вызывает сомнение. Это необходимо для того, чтобы в последующем сделку, совершенную с таким лицом, было трудно оспорить, ссылаясь на заболевания и преклонный возраст продавца, которые могли помешать ему осознать значение своих действий при заключении договора, а также содержание и юридическую природу совершаемой сделки.
Удостоверяя договор купли-продажи, нотариус не только выступает, как профессиональный лицензированный государством свидетель сделки, но также в обязательном порядке разъясняет сторонам договора его содержание и проверяет их дееспособность.
Для того, чтобы в последствии доказать при необходимости, что продавец при подписании договора купли-продажи, либо Даритель при подписании договора дарения, понимал значение своих действий и мог руководить ими, чтобы суд в случае попытки признания сделки недействительной под предлогом, что договор подписывался под дулом пистолета, вам нужно запастись справкой из ПНД (психоневрологический диспансер) и Наркологии, выданной на момент совершения сделки, либо копией водительских прав Продавца или Дарителя, действительных на момент совершения сделки.
Сроки исковой давности по сделкам с недвижимым имуществом в основном составляют 3 года, многие участники сделок дополнительно предпочитают заключать договор титульного страхования недвижимого имущества сроком на 3 года.
Подытожу: поскольку ГК РФ определена простая письменная форма договора купли-продажи, дарения недвижимого имущества, то в услугах нотариуса и дополнительных немаленьких расходах по простым сделкам нет необходимости. Жаль только, что не все нотариусы ставят в известность своих клиентов относительно этого вопроса. Но это уже другая история, относящаяся к теме развития бизнеса путем расширения навязанных услуг. Хотя, с другой стороны, незнание законов, не освобождает нас от ответственности.